Para contratos de arrendamiento suscritos posteriores al 6 de marzo de 2019.
Regulación en nuestro ordenamiento jurídico.
La rescisión del contrato de alquiler por necesidad del arrendador o sus familiares es un aspecto de gran relevancia en el ámbito jurídico. Esta regulación se encuentra estipulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en diversos preceptos, entre ellos el artículo 9.3.
Según lo dispuesto en la LAU, la facultad del arrendador de dar por terminado el contrato antes del plazo estipulado está condicionada a que haya transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato. Es importante destacar que la Ley establece que esta prerrogativa únicamente puede ser ejercida por personas físicas, excluyendo a personas jurídicas o entidades empresariales.
Requisitos imprescindibles.
Para que la resolución del contrato por necesidad sea válida, debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento esta posibilidad.
Además, la necesidad invocada debe ser legítima y demostrable, y ello con el fin de pueda incurrir en fraude de la previsión prevista en la Ley. Se deberá acreditar por qué se han visto modificadas las circunstancias en dicho sentido, cuando a la firma del contrato no necesitaba disponer de la vivienda y en este momento sí lo necesita. (Sentencia del TS de 8 de marzo de 1984).
El arrendador está obligado a comunicar al arrendatario su necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista para ocupar la misma. Esta notificación debe realizarse por escrito, preferiblemente mediante burofax u otro medio fehaciente. Y es en ese plazo en el que el arrendatario está obligado a entregar la vivienda, salvo pacto distinto por las partes.
Se puede pedir la vivienda por necesidad por otras personas vinculadas al arrendador, propietario del inmueble.
Con ello la Ley se refiere a que la necesidad de ocupar la vivienda de manera permanente puede ser por parte del arrendador o de sus familiares más próximos, hijos, padres o parientes en primer grado de consanguinidad o por adopción o cónyuges en caso de sentencia firme de separación o divorcio.
¿Y si el arrendador no ocupa finalmente la vivienda?
En caso de que el arrendador no ocupe la vivienda después de la rescisión del contrato, la ley contempla ciertas consecuencias para el arrendatario. Si en el plazo de 3 meses a contar desde la extinción del contrato o del desalojo de la vivienda el arrendador (o familiar) no procede a ocupar la vivienda, en el plazo de 30 días, tendrá derecho a ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales previamente establecidas con indemnización de los gastos que le hayan supuesto el desalojo o a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir el contrato de arrendamiento suscrito hasta completar los cinco años.
Es importante tener en cuenta que el arrendador puede alegar causas de fuerza mayor para justificar su imposibilidad de ocupar la vivienda. Siempre y cuando dichas causas cumplan con los criterios establecidos por la ley, como eventos imprevisibles o inevitables que impidan la ocupación de la propiedad.
En resumen, la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad es un proceso legalmente regulado por la ley (LAU) que permite al arrendador recuperar la vivienda alquilada en casos legitimados de necesidad personal o familiar. Pero siempre y cuando se cumplan con los procedimientos y requisitos legales correspondiente y se respete siempre los derechos y obligaciones de ambas partes involucradas en el contrato de arrendamiento.
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