Los incrementos en el Índice de Precios al Consumo (IPC) siempre suscitan preocupación, tanto arrendatario como al arrendador, debido fundamentalmente a las implicaciones económicas y contractuales que conllevan. ¿Cuál es el límite en la actualización de la renta de los contratos de alquiler?
Estas preocupaciones se han visto acentuadas por las medidas excepcionales implementadas por el Gobierno, que han generado un interés significativo entre los arrendatarios en comprender el máximo incremento aplicable al precio del alquiler.
Y una de ellas es la restricción excepcional en las actualizaciones de renta mediante el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Ha sido una de las medidas más significativas en el ámbito de los arrendamientos urbanos, implementada por el gobierno a través del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo.
Esta restricción continúa vigente, dos años después, conforme a lo dispuesto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha reformado el mencionado Real Decreto-Ley.
Veamos los aspectos clave a considerar.
a) Pacto contractual necesario:
La revisión o actualización de la renta tiene que estar estipulada en el contrato de arrendamiento. Viene regulado en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 y ha experimentado múltiples modificaciones a lo largo del tiempo. Fue la Ley 2/2015, de Desindexación de la Economía Española, que introdujo dicho cambio fundamental al establecer que la revisión solo puede realizarse si está pactada expresamente por las partes.
Para estos contratos posteriores al 1 de abril de 2015, añadía la ley que, si las partes pactaban la revisión pero no establecían el índice o metodología de referencia, la renta se revisaría para cada anualidad según el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), situación poco habitual ya que, en casi todos los contratos, se pacta revisión a tenor del IPC.
b) Notificación de la revisión:
La actualización de la renta no es automática y debe notificarse al arrendatario, comenzando a ser efectiva al mes siguiente de esta comunicación, según lo establecido en el artículo 18 de la LAU. Aunque la normativa no especifica el método de notificación, es recomendable que el arrendador pueda demostrar la comunicación realizada al arrendatario.
c) Límites aplicables en 2024:
La Ley 12/2023 modificó los porcentajes de actualización de renta establecidos en el RDL 6/2022, fijando el límite de actualización de las rentas en un 3% para el año 2024 y ello como límite para el aumento máximo del alquiler.
Esta medida excepcional prevalece sobre lo estipulado en los contratos de arrendamiento de manera que cualquier disposición contractual que permita un incremento superior al 3% resulta inaplicable.
A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
d) Contratos de arrendamiento afectados:
La aplicación de estos límites se restringe a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, existen dudas sobre la aplicación a los contratos de renta antigua y de temporada, así como sobre quién debe solicitar la aplicación del límite.
e) Solicitud del límite por el arrendatario:
El arrendatario puede negociar con el arrendador el incremento aplicable en la actualización anual de la renta, aunque si el arrendador comunica un aumento basado en el IPC, el arrendatario puede objetar la aplicación del límite del 3%.
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